Kraft-Wärme-Koppelung (KWK) ist nicht immer im Wohnungseigentum geeignet.

Müssen Sie sich Gedanken über eine Heizungserneuerung machen? Wenn ja, dann werden Sie auch mit der Installation eines KWK , also der Kraft-Wärme-Kopplung konfrontiert. Hier wird nicht nur Wärme, sondern auch Strom erzeugt. Die CO²-Emissionen werden um über 50% gegenüber herkömmlichen Heizsystemen reduziert. Das System wird schon fast als die einzige Zukunftslösung gelobt.

Eine kleine, zukunftsorientierte Eigentümergemeinschaft in Waldkirch hat bei der Instandhaltungsplanung über mehrere Jahre hinweg die technische Entwicklung auf dem Heizungsmarkt beobachtet und dann den Umstieg auf eine Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlage beschlossen (allstimmiger Beschluss).

Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungen, einer Garage und setzt sich aus 9 Eigentümern (8 Wohnungseigentümern und 1 externen Garageneigentümer) zusammen. Mehrere Eigentümer sind über 65 Jahre alt und Rentenbezieher.

Die Immobilie wurde bisher mit einer älteren Gaszentralheizung beheizt. Der Allgemeinstrom wurde vom örtlichen Stromlieferanten bezogen. Nach Einholung mehrerer Angebote wurde ein örtliches Unternehmen mit dem Einbau beauftragt. Es wurde das dargestellte System in Auftrag gegeben.

Aber bereits nach der Entscheidung für dieses System musste überlegt werden, wer die Anlage in Auftrag gibt, bezahlt und die Abwicklung- Verwaltung erledigt. Warum? Nicht alle Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft waren Nutzer der Heizung. Nicht alle Eigentümer waren bereit Geld aus der Instandhaltungsrücklage einzusetzen.

Die Gemeinschaft zog einen WEG Anwalt zu Rate. Dieser erklärte, dass für die „neue Anlage“ die Wohnungseigentümer eine BGB Gesellschaft gründen müssen und diese neue Gesellschaft auch steuerlich besonders zu regeln ist.

Dieses „Unternehmen“ hat nichts mit der eigentlichen Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Hausverwaltung zu tun. Glücklicherweise war eine Eigentümerin kaufmännisch erfahren und bereit die Leitung zu übernehmen. Während die normale Verwaltung der Eigentümergemeinschaft nach dem Einnahme-/Ausgebeprinzip abgerechnet werden muss (WEG-Abrechnung), muss die KWK- Anlage kaufmännisch nach den Bilanzrichtlinien abgerechnet werden.

Da beide Abrechnungen abgestimmt werden müssen, da sie sich gegenseitig ergänzen, sind Abrechnungskonflikte systemimmanent und störend aber vorprogrammiert. Bei der Verwaltung der KWK-Anlage werden die einzelnen Eigentümer direkt und individuell in die Verwaltung einbezogen (Jeweils eigene Steuerbescheide).

Es sind sowohl Zollbestimmungen einzuhalten und die Steuervergünstigungen bei jedem Eigentümer individuell entsprechend seiner Steuererklärung abzurechnen. Ebenfalls ist zu beachten, dass das Unternehmen KWK dann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft als Lieferant für Heizungswärme und aber auch eventuell als Stromlieferant auftritt.

Aufgrund dieser doch sehr komplexen Abwicklung ist zu bezweifeln, ob dies in jeder Eigentümergemeinschaft umsetzbar wäre. Hier funktioniert das System, aber nur durch gemeinsames konstruktives Miteinander von Eigentümern, der kaufmännischen Leiterin der KWK und der Verwaltung.