Mehrheitsbeschluss bei baulichen Veränderungen
Das zum 01.07.207 novellierte Wohnungseigentumsrecht (WEG) hat wesentliche Bereiche des Wohnungseigentumsrechts grundlegend geändert. Bedeutsam sind insbesondere die neuen Bestimmungen zu Abstimmungsmehrheiten bei baulichen Veränderungen, Modernisierungen und Sanierungen.
Nach altem Recht konnte in einer Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nur einstimmig über bauliche Veränderungen beschlossen werden: ein Mehrheitsbeschluss genügte dann, wenn ein nicht zustimmender Miteigentümer durch die Veränderung nicht unangemessen beeinträchtigt wurde. Reine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum konnten durch einfache Mehrheit wirksam beschlossen werden; dieses Recht hatte auch sogenannte modernisierende Instandsetzungen (z.B. Blitzschutz-Erstmontage, Umstellung maroder Ölheizung auf Fernwärme) erfasst. Reine Modernisierungen waren nicht gesondert geregelt.
Nach dem „neuen Recht“ (§ 22 Abs. 1 WEG) sind erstmals Entscheidungen über bauliche Veränderungen einem einfachen Mehrheitsbeschluss zugänglich; es ist zusätzlich nur die Zustimmung sämtlicher betroffener Eigentümer erforderlich. Für diese baulichen Veränderungen besteht bei Erfüllung aller Voraussetzungen ein Forderungsrecht. Ist die äußere Gestaltung (Gesamteindruck) tangiert, sind immer alle Eigentümer betroffen. Wurde ein fehlerhafter Mehrheitsbeschluss gefasst, ist dieser wie bisher anfechtbar.
Schwieriger ist es bei Modernisierungen oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik. Will eine Gemeinschaft z.B. über „ das Aufstellen eines Fahrradständers“, die „Erstmontage einer Gegensprechanlage“ oder „den nachträglichen Einbau eines Fahrstuhls“ beschließen, ist hierfür nach § 22 Abs. 2 WEG eine sogenannte qualifizierte Mehrheit erforderlich.
Das heißt, dass der Beschluss mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 WEG; aller, nicht nur der Anwesenden) und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile wirksam gefasst werden kann. In der Praxis bedeutet dies für die Verwalter die Pflicht zu erheblicher Sorgfalt bei der Vorbereitung der Abstimmung und der Auszählung der Stimmen.
Weiterhin mit einfacher Mehrheit kann über modernisierende Instandsetzungen ( § 22 Abs. 3 WEG) und Sanierungen (§ 21 Abs. 5 Nr. 2i i.V.m. Abs. 3 und 4 WEG) beschlossen werden.
Will eine Gemeinschaft also über „ die Sanierung einer durchfeuchteten Fassade unter erstmaliger Aufbringung einer Wärmedämmung“ beschließen, genügt hierfür ein Beschluss der Mehrheit der abstimmenden Wohnungseigentümer.
Beabsichtigt eine Gemeinschaft also Energiesparmaßnahmen, so wird stets zu untersuchen sein, ob grundsätzlicher Sanierungsbedarf besteht oder absehbar ist; dann wird nur eine modernisierende Instandsetzung vorliegen, über die mit einfacher Mehrheit entschieden werden darf. Fehlt aber der Bezug zu einer Instandhaltung oder Instandsetzung und entspricht die Maßnahme einer Modernisierung oder einer Anpassung an den Stand der Technik, handelt es sich um eine Maßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG. Der Beschluss über die Ersetzung alter, schlecht isolierter Holzfenster durch moderne Isolierglasfenster darf mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Anders kann eine beschlossene, modernisierende Instandsetzung der Fassade wegen optischer Beeinträchtigungen zudem als bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG zu qualifizieren sein; dann wird zwingend ein einstimmiger Beschluss der Miteigentümer notwendig sein, wenn er nicht anfechtbar sein soll.
Das neue Recht erfordert also eine genaue Beschreibung der beabsichtigten Maßnahmen unter Einbeziehung der baulichen und technischen Gegebenheiten, damit die Beschlüsse rechtssicher gefasst werden können.
RA Jörg Diebow