Die Grundschuld – Haftungsinstrument der Banken

Wer die Absicht hat eine Immobilie zu erwerben, muss sich vorher mit der Frage der Kaufpreisfinanzierung befassen. Die Banken gewähren entsprechende Darlehen, wenn zu Einen die Bonität der Interessenten gegeben ist, d.h. aus den wirtschaftlichen Verhältnissen die vertragsgemäße Bedienung der anfallenden Zins- und Tilgungsleistungen erwartet werden kann. Zudem sind Banken zur Absicherung von Darlehen verpflichtet; die grundlegenden Verpflichtungen der Banken sind in § 18 Kreditwesengesetz (KWG) festgelegt.

Das wesentliche und regelmäßige Element zur Absicherung eines Darlehens ist die Grundschuld, mit welcher das zu erwerbende Objekt belastet ist. Gleichzeitig wird für eine solche Grundschuld vom Darlehensnehmer eine sogenannte Grundschuld- Zweckerklärung verlangt.

  1. Diese beiden wesentlichen Elemente, die die Geschäftsbeziehung zwischen Bank und Kunde regeln, werden bei den Finanzgesprächen in aller Regel nicht gesondert besprochen und erläutert, sondern eher als „Formalie“ dargestellt. Da viele Betroffene schon feststellen mussten, dass dies keineswegs eine lästige Formalie ist, möchte ich in den Grundzügen auf Folgendes hinweisen:Eine Bank kann und darf selbstverständlich solche Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Schuldner nur dann ergreifen, wenn der Kredit notleidend geworden ist, d.h. der Schuldner seinen Zins- und Tilgungsleistungen in erheblichem und wesentlichem
    • a. Für die Grundschuld selbst gibt es rechtlich zwei Möglichkeiten im Hinblick auf die „Durchschlagkraft“ dieses Sicherungsmittels. Eine einfache Bestellung einer Grundschuld gibt der Bank ein Sicherungsrecht an dem Grundstück, gibt ihr aber noch keinerlei Möglichkeit aus dieser Grundschuld unmittelbar eine Zwangsvollstreckung durchzuführen. Die Bank müsste hierzu eine gesonderte Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung erheben und könnte diesen Weg dann erst nach Vorliegen eines rechtskräftigen und vollstreckbaren Urteils gehen.
    • b. Die Grundschuld wird eigetragen mit dem Vermerk „sofort vollstreckbar gem. § 800 ZPO“. In diesem Fall kann eine Bank – ohne zuvor ein Gerichtsverfahren durchzuführen – aus dieser Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das Grundstück und damit die Zwangsversteigerung durchführen.
    • c. In den Formularen der Banken taucht in dem Text „Grundschuldbestellung“, der notariell beurkundet werden soll, auf: „… unterwirft sich wegen dieser Haftung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen “.
    • d. Eine solche „ Grundschuldbestellung“ enthält damit ein Element, welches mit einer Grundschuld im eigentlichen Sinne überhaupt nichts zu tun hat. Mit Unterzeichnung erhält die Bank einen sofort vollstreckbaren Titel, gleichbedeutend mit einem rechtskräftigen und vollstreckbaren Urteil eines Gerichts mit der Folge, dass die Bank aus dieser Urkunde die sofortige Zwangsvollstreckung gegen den Kunden betreiben kann, also nicht nur in das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung, sondern in das gesamte Vermögen, z.B. Pfändung von Lebensversicherungsansprüchen, Guthaben bei anderen Banken, Gehaltspfändungen u.a..
  2. Umfange trotz Erinnerung und Mahnung nicht nachgekommen ist. Kritisch wird es lediglich, wenn sich eine Bank irrt – und das soll nun ja durchaus schon vorgekommen sein. Deshalb ist es wichtig, sich stets darüber im Klaren zu sein, dass im Zwangsvollstreckungsverfahren keinerlei Prüfung stattfindet, ob eine Forderung, die vollstreckt wird, berechtigt ist oder nicht. Will ein Schuldner daher geltend machen, dass eine Forderung der Bank zu Unrecht im Wege der Zwangsvollstreckung geltend gemacht wird, bleibt ihm nur der kostenintensive und langwierige Weg über eine Vollstreckungsgegenklage, für welche der Schuldner dann zusätzlich in vollem Umfange das Kostenrisiko trägt.
    Es ist daher sehr gründlich zu überlegen, ob der Darlehensnehmer sich über eine „Grundschuldbestellung“ zu Lasten des Immobilienobjektes zugleich einer solch umfassenden Haftung gegenüber der Bank unterwirft.

  3. In gleicher Weise möchte ich Ihre Aufmerksamkeit auf die sog. „Grundschuld- Zweckerklärungen“ richten. Diese Erklärungen bestimmen im Vertragsverhältnis zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer, für welche Forderungen die Grundschuld als Sicherheit haften soll. Auch hier raten wir zu sorgfältiger Aufklärung und Beratung. Wie bei den Grundschuldbestellungsurkunden gibt es auch bei den Formularen der Banken hinsichtlich der Grundschuld-Zweckerklärungen mehrere Varianten.

    • a. Die sogenannte „enge Fassung“ der Banken beinhaltet, dass die Grundschuld zur Sicherung einer ganz bestimmten Forderung aus einem ganz bestimmten Darlehensvertrag dient.
    • b. Eine „weitere Fassung“ beinhaltet darüber hinaus noch die Übernahme der persönlichen Haftung des Grundstückseigentümers für die Forderung aus dem Darlehensvertrag. Dies ist bei Personenidentität von Darlehensnehmer und Grundstückseigentümer unproblematisch. Wären aber Grundstückseigentümer und Darlehensnehmer zwei verschiedene Personen, dann würde der Grundstückseigentümer darüber hinaus auch noch eine persönliche Haftung auf die Darlehensschuld des Darlehensnehmers eingehen.
    • c. Besonders problematisch sind die Grundschuld-Zweckerklärungen mit einem Inhalt, dass eine Grundschuld nicht nur eine bestimmte Darlehensforderung sichert, sondern darüber hinaus noch alle sonstigen Forderungen, die die Bank gegen en Kunden aus anderen Darlehensvorgängen hat. Dies spiegelt sich in den entsprechenden Formularen der Banken wider, wo es dann heißt: „… aus laufenden Geschäftsbeziehung…“ oder „…aus laufender Rechnung und aus der Gewährung von Krediten aller Art…, Bürgschaften…“.

Wir raten daher an, die Grundschuld-Zweckerklärung so zu fassen, dass die Grundschuld nur für ein bestimmtes Darlehen oder eine bestimmte Kreditverbindlichkeit als Sicherheit haftet, am besten nur für diejenige, die im Zusammenhang mit Erwerb und Finanzierung der Immobilie begründet wurde. Dies gilt insbesondere für denjenigen, der bei einer Bank private Darlehen aus mehreren Immobilienfinanzierungen und Betriebskredite unterhält.

Es bleibt richtig: Sollten Sie Zweifel haben, welche Rechtsfolgen eine Unterschrift für Sie hat, holen Sie sich zuvor Rechtsrat ein. Das ist allemal billiger als hinterher zu streiten!

PDF zum Thema Die Grundschuld

Verfasser: RA Norbert Müller